楼市：实火还是虚火
发布时间：2022年07月06日 点击：[19]人次
楼市：实火还是虚火
上半年“新地王”频频诞生各地房价地价互推上涨
宽信贷和低利率的政策刺激，投资性需求释放，导致房价、地价互推上涨，这是2009年上半年房地产业走过的轨迹。业内人士指出，下半年，受高房价抑制的刚性需求将萎缩，新地王的频频诞生，楼市泡沫亦将沉渣泛起，值得警惕。
房价、地价互推上涨
过去半年里，陈炎伟连续“吃”进了 6套房子，运气好的话，6套房子现在转一转手就能赚100万元。在福州楼市摸爬滚打了近8年的陈炎伟很少同时“吃”这么多，他说：“今年比任何时候都不一样，宽松的信贷和低利率的政策大环境，再加上开发商消化库存抛售的小环境，这都是难得的时机。”
陈炎伟说，以一套今年年初“吃”进的100 平方米的商品房计算，开盘价每平方米5000元，总价50万元，贷款八成。6月底，这套房子的市面均价涨到了 7000元，通过转按揭将房子“卖”给自己，再次贷款八成，减去交易过程中的各种税费，就能从银行赚到17万或18万元的差价。“上半年，很多人都这么干，中介和开发商也都这么干。”他说。
房价“高歌猛进”的势头在北京没有“刹车”的迹象，6 月以来，北京新开盘的商品房项目呈现“千元跳跃式”的涨势。
作为二线城市的福州5月份新开盘商品房均价突破每平方米8000元的“防线”，进入7月，其上涨势头依然凶猛。厦门、重庆、北京等城市拍出多块高价地王，地价疯狂时代似又卷土重来。
流动性过剩是最大推手
与房价暴涨相比，刚性需求急现萎缩态势。有关报告显示，6月份，北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落，距离4月份的高点已下降10% 至20% ；福州、杭州、厦门等“强势复苏”的二线城市二季度商品房销售量回落幅度均在 10% 以上。
摩根斯坦利发布最新研究报告指出，各地银行系统不断增长的过剩流动性是中国房价上涨背后的关键推手。
房地产企业现有三股资金“活水”。首先是信贷，在今年3月份，瑞安房地产(4.95,-0.14,-2.75%)、绿城中国(11.3,-0.28,-2.42%)等 7家大型的房地产企业分别获得了各大银行授信的总额超过850亿元；其次是资本市场，在资本市场的增发融资增加了房地产企业的资金实力；再次是预售款，一些房地产开发商以低首付的优惠条件，诱惑大量投资者入市。
楼市“好日子”还能撑多久？
专家担忧，巨量信贷资金分流进入房地产业，虽然能够带动十几个相关行业的复苏发展，但仍是个危险信号。房价如果继续上涨，很多刚性需求群体将无法通过延长还款期限来支撑买房。
“2005年前，个人购买的按揭贷款年限一般是8年或10年；到了 2006年，按揭年限上升到了15年至20年；而现在，普遍是20年以上，30年的也不少见。”一位不愿透露姓名的银行个人信贷部经理表示。
5月以来，一大批国内外投资机构发布报告，看好中国楼市。摩根斯坦利的最新研究报告指出，中国内地楼市没有出现大范围价格泡沫。申银万国(3.91,-0.03,-0.76%)最新报告也指出，未来一两个月仍将是政策的“真空期”，房地产政策出现紧缩概率不大。
专家认为，国内房地产市场的“强势复苏”与政策刺激直接相关，定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强。
担忧“好日子”还能持续多久的人开始增多。专家认为，现在是低利率环境，一旦经济复苏明确，通胀压力上升，宽松的货币政策将有所收紧，购买力会随着利率的上升而削弱，房价泡沫很可能出现破裂的风险。