“九金”褪色，中海销售连降两月的头部房企承压
发布时间：2022年07月06日 点击：[7]人次
“九金”褪色，中海销售连降两月的头部房企承压
尽管市场已就房地产销售走弱的趋势达成共识，但房企陆续公布的数据，仍凸显了行业的严峻性。
进入10月，房企发布的9月销售报告显示，过去一个月大部分企业都出现了销售金额、面积下滑的情况。其中10月6日晚间，中海公告披露，于9月集团合约物业销售金额约人民币203.73亿元，已售楼面面积110.2万平方米，按年分别下跌41.6%、30.0%。
这也是中海于2021年出现的第三次单月销售下降，过去四个月该公司同比分别为-10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此销售走势，也与此前其它主流房企提及的情况相吻合：自6月以来，市场逐渐走冷。
根据观点指数发布的销售榜单，中海目前的全口径销售排在房企第6位，而榜首的碧桂园此前已录得单月权益销售额下降近三成。不仅如此，观点地产新媒体向若干家前十房企了解到，其单月销售也出现了不同程度的下滑。
随着下半年各地按揭持续收紧，以及全国多地调控政策趋严，购房者观望情绪浓重，“金九银十”难以拉动房地产成交价格及成交量。一位中型房企高层人士透露，10月销售市场还在下滑，主要原因仍在于销售者观望情绪。
上述现象进一步导致了房企的资金链趋紧，近期某家20强房企被爆在山东推行降价策略，最终被叫停。对于主流房企而言，这注定是一段充满挑战的时期。
下行压力
对于房地产市场，身处其中的房企此前已察觉到变化正在酝酿。
比如，融创曾明确表示，2021年整体资金市场偏紧，上半年销售较好，下半年的销售压力很大，预计市场会比较惨烈。华润置地管理层则提及，今年剩余四个月企业面临的压力之一是签约(销售)，而最大的压力仍是回款，因为银行的按揭额度已经快用完。
反映到销售业绩上，据观点指数发布的统计数据，9月份TOP100房企录得全口径销售额为9547.6亿元，环比增长4.1%，同比减少29.9%，单月销售同比增幅连续3个月为负;其中，20强房企“金九”销售成色明显不及往年，单月17家房企同比增幅为负。
从已公布销售的房企看，截止发稿，包括碧桂园(权益销售)、世茂、中海、中梁、中骏等房企，在过去一个月的合同金额同比均减少30%左右，个别房企降幅在60%-80%之间。
市场整体降温，房企表现整体不及去年同期，一方面与同期基数走高存在关联。以佳兆业为例，2020年9月该公司合约销售金额约161.2亿元，同比增长48.8%;今年9月只录得57.01亿元;去年9月，中海录得销售额348.92亿元，属于全年单月第三高水平，今年同期则录得203.73亿元。
另一方面则与房地产政策密集度及特点有关。
有市场人士总结，去年从1月银保监会副主席表态严格执行授信集中度监管规则，到商业银行抑制信贷资金违规流入房地产，再到“三道红线”及“信贷两集中”等，主要倾向于从融资端进行调控;而今年以来，主要城市上调房贷利率，推行二手房指导价，以及推行集中供地稳定地价，落脚点则是供应端。
行业环境的切换也弱化了房地产销售的周期属性，政策及预期转而成为影响房价及成交量的主要因素。尤其是在去财务杠杆、融资杠杆的趋势下，房企转而寻求通过经营收入解决问题，本就已存在较大的价格调整压力。
近两年间，包括东莞、赣州、合肥、桂林、惠州、岳阳、沈阳、昆明、唐山等地都出台过限制下跌的举措。而近期，某20强房企被传在山东区域开启降价促销潮，随后被叫停。
政策对成交的影响还体现在按揭层面，8月房企各项资金来源中，个人按揭贷款同比增速为-8%。过去一段时间受房贷集中度限制影响，部分银行减少房贷投放。
直到9月底央行及银保监会重申维护住房消费者合法权益，包括广佛等地出现房贷利率下调、放款速度加快等迹象。但某中型房企高层人士对观点地产新媒体表示，看跌的观望情绪，不可能短时间扭转，10月销售市场还在下滑。
不同于个人按揭贷款，银行对公业务仍难以放宽，显示监管层去杠杆的态度并未改变。申银万国证券在最新的研报中也表示，预计在政策不调整的假设下，房企后续销售仍将进一步走弱。
保规模压力
面对市场的降温，头部房企整体偏向于保持规模优势。以中海为例，前九个月该公司累计销售2753.01亿元，对应累计已售楼面面积约1397.14万平方米，分别按年增加7.0%及1.9%。根据观点指数发布的榜单，中海全口径销售额位列房企第六位。
尽管“金九”销售下降是行业大势所趋，单个房企难以逆潮流而行，但对于中海而言这仍给它完成全年目标制造了阻力。
按照中海此前定下的目标，2021年全年新增土地权益投资额预算达1650亿元，同比增长25.2%;未来5年，销售“一定会维持年均两位数以上的增长”。
在此前中期业绩会上，中海管理层也曾重申，今年的业绩目标不会发生改变，无论是销售还是投资目标等等，继续按照既定的目标，有信心完成。
其中由于在第二轮集中供地中大举拿地，该公司单月便揽下天津、苏州、沈阳、南京、广州及深圳等地19宗地，应付土地出让金466.42亿元，累计土地权益投资增至1001.57亿元，占全年目标60%左右。
而销售端，9月份中海合约销售下跌逾4成，导致累计销售增幅已降至个位数。实际上，据观点地产新媒体统计，6-9月该公司累计销售增幅分别为20.5%、18.8%、14.7%及7.0%，整体呈现增长放缓的趋势。
销售均价的变化或许能一定程度上窥探中海在经营端的努力。
进入6月以来，中海每平方米销售均价于年内首度降至1.9万元以下，主要在1.85万元上下浮动;唯一例外的是7月份均价达2.21万元，主要系香港维港一号项目推售拉动，期内香港及澳门地区销售贡献49.62亿元，均价高达22.87万元。
数据来源：企业公告，观点指数整理
观点地产新媒体了解，中海近期在珠海、合肥、佛山、广州、苏州等地均有新项目推售动作。其中，苏州中海阅湖湾项目首开录得售罄;广州中海观雲府开盘录得销售额逾20亿元，成交均价约每平方米7万元，而此前网传吹风价为8万元，被指主要受限价政策影响。
值得一提的是，中海推售的项目有部分属于开发周期较快的类型，包括合肥中海熙园项目，最早于今年3月初拿地，9月底正式开盘;佛山中海丽湾尚宸项目于6月23日拿下地块，楼面价逾2.2万元/平方米位居全市第二高，至10月1日已开放展厅，并预计12月开盘。
据中海于中期业绩会披露，上半年该公司平均开工时间提升36天，开盘时间提前48天，便于部分项目提高回笼资金速度。