济南楼市2009年可以“抄底”吗
发布时间：2022年07月06日 点击：[19]人次
济南楼市2009年可以“抄底”吗
济南楼市可以算是楼市中的“猪坚强”了。尽管销售低迷，外围降价声不断，价格依然很酷，以致荣获“十大最抗跌城市”第五名。
经过了元旦销售的小高潮后，根据济南住房交易信息网统计，近日济南楼市的日成交量又跌至两位数，甚至个位数。而另一方面，楼盘各种促销不断，环线以外的少数楼盘已经进入“4”时代，不少开发商直言缺钱。压力增大，价格坚挺，有点装酷的嫌疑，2009年济南楼市能否还原本色？
环线楼价跌 央区仍坚挺
“4718元/平方米，9折销售”、“新街区4800元/平方米”、“每平方米便宜400元”、“每平方米直降1000元”……高新区的盛世花城、海尔慧园、鑫苑国际城市花园，南外环的鲁能领秀城、京鲁山庄、外海蝶泉山庄等等，纷纷把价格降到了5000元以下。西外环的彩世界更是将价格拉进了3000元价位。
由于销售压力增大，距离市区较远的这些楼盘降价幅度不算小，直接把价位拉进了“4”时代。由于是全运村，内部精装修，海尔绿城价格一直维持在8000元/平方米，是这个地区的个例。
而另一方面，2008年城市改造，济南中心地区的开发土地增多，楼盘开盘量大增，价格仍然维持在每平方米6000元到8000元，如保利芙蓉、明湖天地、书香苑、文华园、万达广场等。业内人士说，中心地区的开盘数是史无前例的。
位于山大南路的绿景嘉园也是央区的特例。每平方米5000元的二期开盘价吸引了众多买房者，开盘当日全部订出，由于需要一次性付款，后又有不少人退订。
今年新楼盘数量仍很大
2008年，济南市各个区都有楼盘开盘，据统计共有28处新楼盘开盘，从2008年年初至12月底，商品住宅可销售套数为23507套，实际销售12135套，均价为每平方米5448元，还有1.1万余套没有售出。
2009年，新盘开盘数量有所下降，为17处，但是加上存量套数，可销售数量仍然很大。
高新区一楼盘销售经理李先生说，对于2009年的销售情况不太乐观，空置商品住宅的增加给销售增大了压力，现在将希望寄托在全运会上。而绿景嘉园的销售人员则坦言，企业现在很缺钱，不然不会开出如此低价。
各家楼盘降价，某种程度上反应了销售压力，但是济南的房价仍然坚挺。根据国家发改委、统计局公布的2008年11月份数据显示，当月济南位列新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市之一，涨幅5.0%。
正方：“刚性需求”力挺房价
刚性需求是房价不降的最大理由。东部一家楼盘营销总监徐强认为，济南大量的城市拆迁导致住房需求增加，外来人口增多、结婚潮等都是现实的需求，因此现在只是受外围环境影响，大家都在观望，一旦刺激达到“质变”，就会激起有效需求。
有人计算了一笔账，济南每年大约有4万对新人结婚，如果四分之一买房，就需要1万套住房，再加上其他的需求，济南市每年对商品房的需求量非常大，这些都是刚性需求。“没有大涨过，怎么会大降呢？”一家房企的负责人这样说，他认为济南的房价与外地的市场不一样，没有大涨过，因此也不会大降。
反方：有泡沫房价应该降
张先生曾在多家房地产公司做过销售经理，他认为，济南的房地产市场是存在一定泡沫的，应该降价。“2007年，房价可以说是处于一种大涨状态，多数楼盘每平方米涨了1000元，有的甚至还多。而现在楼盘促销、降价远没有撇清这些泡沫。”
张先生认为，山大南路的楼盘每平方米卖到5000元，就会吸引很多人，说明每个人心里都有一杆秤，就算有需求，不到心理价位也不会轻易出手。
山东经学院教授郭松海认为，只要房价适中，楼市就会起来。正常情况下，房价与收入比应该是3-6倍，6倍是什么概念？如果购房者贷款买房，还贷额占到每个月收入的30%。济南房价相对平稳，房价与收入比略高于6倍。“如果把房价稳住，个人收入增速高于房价增速，未来几年，房价会趋于合理。”
乐观派：2009年下半年会好转
促进房地产业平稳发展，在今年济南的两会上达成共识。为刺激房地产发展，济南市计划建立房地产开发项目库，有计划、有重点地分批实施招标、拍卖或挂牌出让。针对济南市大量中小开发企业没有能力独自参与土地市场竞争，大量资金闲置的实际情况，还将吸收众多中小企业联合参与大的房地产项目开发。
正在召开的两会上，张建国市长在《政府工作报告》中提出将放宽二套房政策，鼓励房地产市场发展。
某楼盘销售总监徐强认为，如果刺激政策更多出台，济南的楼市会在2009年下半年复苏，“济南主要是受外围环境影响，因此刺激力度足够，很可能会提前复苏。”
中庸派：恢复至少需要一年时间
“如果我买房，2009年底之前不会出手。”业内人士张先生说，他认为房地产市场最冷的时候还没有到来，美国发生金融危机，对中国的影响有一个滞后效应，估计要一年才能结束。
业内人士认为，房地产开发企业缺钱已经是事实，部分已经出现了资金吃紧问题，只有降价才有出路。但是一旦降价，企业担心人们的观望心态会更重。“济南市场的恢复应该跟全国市场的恢复步调一致。”
采访中发现，没有对市场特别悲观的人，最悲观的人也认为，市场复苏需要一年半的时间。2009年将是地产开发商大鱼吃小鱼的过程。