济南上半年楼市备忘录 盘点新政实施前后市场变化
发布时间：2022年07月06日 点击：[10]人次
济南上半年楼市备忘录 盘点新政实施前后市场变化
近日，国家统计局公布今年上半年全国房地产市场相关数据。70个大中城市中，济南6月房价同比上涨7%，环比上涨0.9%，环比涨幅与湛江市并列全国第二位。
从4月份新政到现在推出，楼市可谓波澜不断。回顾过去的半年，济南的楼市可以用一个字概括：“稳”。但稳的表象下，是否有些“事情正在起变化”？近日公布了由中国指数学院撰写的《上半年济南楼市盘点报告》对济南楼市进行了全方位盘点，包括2010年上半年楼盘动态、成交量、价格走势、土地储备，并且对房企生存状态和购房者消费心态进行了深度剖析。
政策篇：业者称调控观望期将延长
4月起，从中央到地方，房地产调控的重拳相继落下。从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求……频率之大，涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政下，房地产面临空前考验。
但一直到6月份结束，仍没见到全国房价的明显变化。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，与人们心中“调控马上就有效果”预期相比，本轮调控下市场观望期将比预期更长。
夏亚地产产品研究工作室总架构师夏亚认为，当前楼市观望气氛浓主要有三个原因。从需求看，中国大举推进城市化，大量人口将涌入城市。许多人认为，城市土地稀缺，房地产刚性需求旺盛，房价难以下调，对地产调控效果持续性保持怀疑。
其次，2006年与2008年的地产调控后的反弹经历让许多人认为，在地方政府、银行、开发商等利益体合力挟持下，调控只是安抚民心，不会真调控。
此外，房地产与中国经济，甚至中国社会关系密切，尤其时下欧洲经济危机重现，一些人认为政府不会，也不敢对房地产动调控真格。
目前包括开发商、购房者、学者等仍有相当一部分人认为楼价将在年底或明年初反弹，重演2009年的情形。
对此，王珏林认为，强化政府调控决心与增加供应量，以平抑供求关系，从而调整时下博弈各方的心理预期是本轮调控能否成功的关键。
夏亚认为，本轮调控政策制定上不明朗性也增加了市场判断的模糊性，延长了观望期。如“新国十条”中调控的对象是“价格过高、上涨过快”的地区，但标准是什么，文件中并不明确。
关键词篇：调控重拳接连打出力度不轻
【新国十条】按照国务院调控房价新政，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
影响：部分济南银行已经暂停办理第三套房贷。
【二套房】新的二套房认定标准“认房不认贷”，被业内专家认为是有史以来最严厉的调控措施，其影响可能是空前的。对此，济南部分购房者再次坚定了降价期望。
影响：房产评论人赵鲁梁用“很凶猛”来形容“认房不认贷”的二套房标准。他说，“认房不认贷”后意味着只要有房子，就算二套房，不管你是什么性质的房子，显然是打击楼市投机客的一部“重典”。短期内能有效阻止“热钱”和“闲钱”涌入房地产市场，抑制楼市价格的疯狂上涨态势。
【炒房客】“首付比例和利率的提高直接增加了二套房以上购房者的购房成本，过度的投资、投机需求将受到一定抑制”，“对稳定房产市场能起到积极的作用”。
影响：在二手房交易中，部分济南房东由“死扛”转为主动降价，同时一些次新房开始进入市场。这些迹象表明，调控政策开始逐渐将“炒房客”挤出市场。
名士豪庭、诚基中心、紫御东郡、明湖天地等一大批新近交房甚至尚未交房的新建小区都有二手房发售，这些二手房信息覆盖到当日在售项目的七到八成。某不动产济南区域总监赵炜称：“很显然，这部分房源是被政策挤出市场的，如果政策没有变化，这部分房源还会继续被捂在手里。”
【零成交】在史上最严厉的调控政策下，目前的楼市出现了两个大的局面：一是从一线城市到二线城市，尤以一线城市为首的成交一度低迷，“零成交”成为纵横成交榜的有力杀手；二是购房者观望甚重，在政策的“协助”下，似乎已经是左右市场的主角。一系列的态势在蔓延，随着时间的推移，“百团大战”、“抄底时刻” 这些江湖新词风行一时。
影响：楼市新政实施以来，走低的二手房交易让中介面临困境。迫于压力，省城一批中小二手房中介已经或准备退市。济南二手房交易大厅的负责人表示，4月份济南二手房屋过户数量在2700套左右，而5月份济南二手房过户数量跌到1500套，降幅高达44%。而据统计，目前济南市面上二手房门店总数在2000家左右，这些数据对比显示，二手房门店一月内“零成交”的应在数百家。
展望篇：政府调控有望在年内实现
从济南楼市目前的供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度。但放眼全国，尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发企业同时也维持了较高的投资热情，2010年1至5月，全国完成房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中5月环比增长19.4%，增速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。
政策预期上，5月至6月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机(商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税)，另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。
多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响。近四成的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。
另外，国土资源部土地供应计划显示，保障性住房用地的放量供应增多，住建部加强了对保障性住房的监管，形成了多层次供应体系。
未来一段时间内保障性住房建设计划落实的可能性较大，会成为未来住宅供应的重要组成部分。济南主管部门也表示，未来将加大保障性住房的供应。
附表：济南下半年新开盘楼盘一览
项目名称 位置 预计开盘时间
绿景尚品 历下利农庄路8号 下半年对外销售
汇中沁园 历下区西牧牛山公园西邻 7月中旬开盘销售
恒生伴山 山东建筑大学西邻 10月开盘销售
尚品清河 天桥泺安路与济泺路交界处 下半年推出
新房源火炬东第 历城刑村立交东北500米 7月推出
高层连城国际 槐荫东临省委党校，西临银座中心 下半年开盘
大学仕花园 市中七贤小区附近，济南大学的东南角 下半年开盘
海信盛福庄 历城盛福庄片区 7、8月份开售
中海国际社区 北靠南二环路，阳光新路 下半年推出
济南鑫苑名家 历山路与小清河南路交汇处 8月份开盘
祥泰森林河湾 历下花园路与化纤厂路交汇处东南 下半年开盘
济南恒大名都 高新唐冶新区核心地段 下半年开盘
黄金时代广场 历下经十路以北，奥体西路以东 下半年开盘
重汽翡翠东郡 高新经十路以北，圣井镇工业园区 7月份开盘
重汽翡翠清河 历城二环东路与北园大街交汇处 10月份开盘
楷康凤还阁院 历下经十东路与转山西路路口西南角 年底开盘
中国诺贝尔城 历城经十东路 8月底开盘
大舜天成青年会 历下山大路232号 下半年开盘
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