济南空白期销量井喷不降反升 究竟有没有洼地-
发布时间：2022年07月06日 点击：[22]人次
济南空白期销量井喷不降反升 究竟有没有洼地?
国务院调控房价连番出击，让人们对今年的房地产市场充满猜想。然而人心惶惶和观望并没有使得济南房价回落，倒是济南楼市四月末成交量疯狂上涨。济南到底有没有价格洼地？这些洼地又集中在哪里呢？
空白期的销量井喷：每天１５０套，不降反升
在济南历下区一家私企工作的赵先生现在居住的是数年前付现购买的一套７０平的房子，他打算在今年下半年再换一套大一点的改善性住房，但是新政策的出台却让他选择了尽快出手：“如今新政‘认房不认贷’，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款，这样算来我凭空多付好几万利息，还是不要等了”。
据省城数家楼盘售楼工作人员介绍，虽然不确定还有多少客户有同赵先生一样的想法，但可以确定的是“来看房的客户络绎不绝，楼盘的销售情况很不错”。据置业顾问介绍，鲁能领秀城目前新开盘的７栋楼已经有６栋售罄，现在只剩下几套１４０平方米左右的大户型，“五一”节时还有两栋小户型楼房要推出，已经有不少看房者表示了购房意向。
这种情况在济南市建委公布的一手房住宅交易量数据中得到印证。在４月１５日国务院要求施行二套房贷新政后，只有前两天交易量减少，随后开始强势反弹，直到２２日出现了１４６套的“天量”，并在随后两天仍保持在百套以上。
据周刊记者走访发现，阳光１００、保利花园等大型楼盘近期价格都有所增长，有的在最近十天之内就涨了１０％。与此相对应，济南的某些高档楼盘的价格更是接连爆出新高：文华园单价１４０００元，位于市中心的诚基中心单价已达到１７０００元，而银座晶都国际更是以每平方米２７０００元的价格突破了两万元大关——这些 “残忍”的数字一次次突破了购房者的想象，但是人们仍然趋之若鹜。
同样，在济南二手房交易大厅里记者看到前来办理业务的市民依旧不少，二手房交易大厅相关负责人表示，感觉国家调控政策出台后，这里的业务量不仅未降，反而有一定上升。反映到成交量上，从本月工作日的日成交量看，前期是每天百套，这两天是每天１５０套，有所上升。截止到２１日，二手房成交１５００多套。
对此，山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授表示，“出现这种情况很可能是因为当前国家对二套房、多套房的信贷政策刚刚出台，还没有全面进行落实，不少购房者利用这段政策上的空白期，抓紧办理购房手续，从而减少购房成本。”
这种疯狂的月末上涨，促使人们积极寻找济南楼市的洼地。
济南楼市“区域均好”？济南楼市有没有洼地？
也许从这个问题上能够延伸出Ｎ多相关问题，而在人们意识里，洼地主要集中于西部和北部，所谓“住东不住西，住南不住北”就是印证。据相关资料显示，在历下区楼盘均价达到六千元时，北部天桥地区的均价不过４８００元。
近两年随着济南城市化进程的加快，旧城改造从根本上解决了西、北城区的种种“顽疾”，使得两个区域的城区整体面貌有了质的提升。而且，全运会让济南人认识到了城建利好对区域整体价值提升的力度，全运会结束后，京沪高铁济南西客站的建设成为济南目前最受关注的工程，无疑开发商和购房者都对这一利好寄予极大的希望。
曾有媒体做过一项网络调查显示，有七成以上的网友认为，小清河改造能够带来天桥区房价上涨。信立怡高策研中心的一位经理更是表示“北部作为传统房价的‘低洼’区，在小清河改造等一系列利好消息带动下，城区价值逐步显现，住宅价格将明显攀升”。嘉美联合物业营销公司的分析人士乐观的表示，京沪高铁济南西客站的建成必将导致济南市民的置业倾向发生较大变化，区域房价也必将迅速增长。
“清河地区之前项目较少，对比老城区和相对成熟的社区产品以及与市中心的距离等因素来看，清河的确是价格洼地。”济南房地产评论人姚海波说，随着小清河的综合治理顺利进行，周边地段也开始了升值的“成长过程”。“这其实是城市化进程中的必然阶段，是任何城市中都可能上演的戏码”。
已在西部置业的张桂清陈述选择西部楼盘的理由时，将相对较低的房价放在了首位，“符合目前的支付能力，也能确保投资具备一定的升值空间。”张桂清认为西部在近几年必然会有翻天覆地的变化，东部的今天，也许就是西部的明天。
“其实济南楼市发展比较均衡，也就少有价格洼地这样的概念。”姚海波说。当然，济南楼市现在的所谓“区域均衡发展”这一说法是建立在之前西北部地区较为落后的基础之上的。
不过应该看到的是随着越来越多的地产大鳄的进驻西北部地区，购房者在“区域均好”的购房观念的影响下，济南楼市出现各区域全面发展的良好势头是可以预见的，济南地产均衡发展的趋势将愈发明显。
小产权房：“洼地”博弈“名分”
今年１月，国土部宣布清理小产权房将成为今年的工作重点，消息披露后，纠缠已久的小产权房去留问题再次成为关注的焦点。然而一个季度之后，记者发现济南仍有不少在售小产权房揽客，在街头的电线杆上，在汽车雨刷器上塞的广告纸中，时常可以看到“小产权房”的身影，理直气壮的字体似乎对国土部的“清理令”表现的毫不畏惧。
相关资料显示，济南的小产权房多分布在二环路附近，段店、大饮马、二环南路、小清河等是热门地段。西部紧邻经十路的“玉周景园”打出了 “高铁片区，３０万平方米大型成熟社区”的宣传语，售楼人员告诉记者，目前均价为每平方米２３００元。而在１０６医院附近，有一个相当成熟的小产权社区红园小区，小区已经建起了３０多栋楼，不久前还有新楼开盘。与周围正规楼盘每平方米６０００元的均价相比，这个楼盘的价格便宜的还不到“正规军”均价的一半。
“如果房价不那么高，谁又愿意为小产权房担惊受怕？”常乐的小产权房在济南盖家沟地区，七年前搬进去时楼盘与一畦菜地毗邻。商家承诺在两年之内办下产权证，但是适逢国家严查小产权房，常乐花掉十万积蓄买下的大房子差点便成了“非法”。“但是我必须承认，小产权房一旦转正我就占了大便宜。”
“每样事物都有存在的道理，小产权房也不例外。它的确在某种程度上遏制了房地产涨价，同时给低收入群体提供了居住场所，在‘居者有其屋’这方面讲还是有益处的。”姚海波说。
在姚海波看来，“小产权是‘超生的孩子’，国家一直在积极的考量这件事情，也许不久便会拿出整盘的措施来，给小产权一个名分”。但必须看到的是，一旦小产权房“转正”必须要面对房屋如何定价的问题，如果开发商补缴税费、补办各种手续后房价过高，就失去了平抑房价的功能，还怎么体现出它的价格洼地优势？