济南二手房同龄房严重老化 购房者陷交易两难
发布时间：2022年07月06日 点击：[36]人次
济南二手房同龄房严重老化 购房者陷交易两难
“同龄房”严重老化
看完了怎么也不中意的新房，小Y不得已开始考察先前从没考虑过的济南二手房。可待转战济南二手房市场之后，老旧的二手房再次让小Y心里没了谱。
我是一个80后，济南有不少住宅也是“ 80后”，还有更多的房子则是“ 90后”。虽然听上去挺年轻，实际上这些房子都已经严重老化。
在环山路，这里的二手房市场非常活跃，短短的一条路上集中了数家知名的连锁中介机构。在中介的档案库里，很多建于上世纪90年代的房子单价都在7000元/平米左右。看着这些房子老旧斑驳的模样，我心里怎么也不愿意让两家人将毕生的积蓄用来购买这样的房子。我先前租住的房子就是 90年代中期建起来的多层住宅的顶楼，不但户型不合理，而且隔音差、管线老化，一遇雨天还时不时地在屋里“下小雨”。有了这些经历，我对“同龄房”避而远之，尽管这些房子牢牢占据着济南的黄金位置。
2000年之后的楼房，很多还是保持得比较好的，但价格能够接受的却是凤毛麟角。文化东路上的楼盘J曾经深深地“打动”过我，无论是房子本身还是周边配套都可以称得上绝佳，但一问及价格，我立马打了退堂鼓——老楼盘J的单价居然丝毫不让对门的另一家新开楼盘Z ，价格直逼8000元/平米，性价比直线下降。
单位宿舍备受青睐
无论是中介还是同事，都极力推荐我考虑考虑单位宿舍，他们的理由是“带传达的小院安全”、“找物业维修比较方便”、“以后停车不需要买车位”。随着房改的不断扩大，原先的单位宿舍纷纷涌入二手房市场，成为房地产交易市场上一支令人瞩目的生力军，应该说这部分房子的供给是不成问题的。
环山路上集中了很多单位的宿舍。除了靠近千佛山的地理优势外，单位宿舍的“安全”、“ 方便”无疑为其在市场中的分量添加了砝码，因此价格丝毫不输给市中心路段的一些开放式小区。而在历山路、闵子骞路、岔路街等路段，都是单位宿舍林立，而且周边的购物、交通设施已经非常完备，因而房价也毫不示弱，再老的房子价格也都在6000元/平米之上。
济南的房产地图中有一个极为明显的特点，即雄踞最优质路段的绝对不是大楼盘，而多为单位宿舍，且从这些单位宿舍所占据的位置，得以一较这些“单位”的优劣。作为没赶上福利分房大好时光的年轻人，我们只能在一次次的看房中感慨自己的生不逢时，也在一次次面对倒逼新房的房价中磨练出一颗“勇敢的心”。
二手房交易顾虑重重
二手房除了自身突出的优点和缺点外，其交易衍生出的各种“枝节”问题也纠结着每一位买房者的心。二手房交易，由于通常是个人与个人之间的交易，且涉及到的问题五花八门，因而每一次考察都必须慎之又慎，甚至连减少交易成本的中介都成为需要提防的“问题”之一。
在二手房交易市场上有这样一种房源，位置绝佳，价格却极为低廉。当看到这样的信息时，不用立即拿起手机拨打房主或中介的联系电话，而应先上网查查这些小区或楼盘的信息。而根据我的经验来看，这样的房子无一例外都是没有房产证的“黑房子”，而且极有可能是前途未卜的“小产权”。
实际上，在济南，没有房产证的“黑房子”比比皆是，许多房子住了十来年，却没有办下房产证，这其中包括很多单位宿舍。面对甚至无法证实房屋面积的房子，售房者往往拍着胸脯保证房产证正在办理绝对不是问题，但此类房产交易涉及到的复杂的法律问题，无形中增添了购房者的风险成本。
即便很多房子有了证，但下证的日子也不得不考虑。按照国家规定，房产证办下两年内售出，卖房者需要缴纳 5% 左右的营业税。按照二手房市场的惯例，房产交易的税费最终都会转嫁到购房者身上。因而在查阅二手房信息时，“证过两年”就成为一条重要的筛选条件。在我看来，房产证办下后超过两年的房子，很多都已经失去了吸引力，所以这个条件也就成了“鸡肋”。
如果为了省心通过中介寻找二手房源，则得承担1%左右的中介费，同时还要忍受中介私自的提价以及从中设立的种种障碍，从身边的朋友处可以获得大量在购买二手房过程中与中介作斗争的经验。房子还没看好，各种烦恼却纷至沓来——这样的二手房，要不要买呢？